相続税額1億円以上の方のための相続税還付相談センター

実例５

①相続税の9,800万円還付成功
②市街化調整区域を開発可能宅地へ

経　緯

 平成14年にお父様のご相続（一次相続）となられた神奈川県のお客様Ｓ様の事例です。都市銀行様よりご紹介をいただき、お母様の二次相続の対策として投資物件の購入による相続税の試算を行うというご相談をお受けいたしました。一次相続の申告は、四国地方にお住まいの遠縁の顧問税理士がご担当でした。一次相続の申告書を拝見させていただいたところ、お母様が相続なさった市街化調整区域にあるご自宅の評価額が、約4.5億円で評価されておりました。税法上の評価方法は、正しく計算されているのですが、引き下げの余地があるのではないかと考えました。二次相続対策と同時に、一次相続の更正の請求のお話もさせていたただいておりました。残念なことにその最中にお母様がお亡くなりになってしまいました。お母様の相続税の申告（二次相続）も、遠縁である関係上、顧問税理士さんにお願いすることとなりました。顧問税理士さんに評価の引き下げを行うことを知られたくないというＳ様のご要望がございました。よって、一端、お母様の申告が終了して後、お父様（一次相続）及びお母様（二次相続）の相続税の更正の請求を同時に行なうということにいたしました。

分析

①評価方法　
ご自宅は、市街化調整区域に存しており、一次相続及び二次相続においても倍率方式により評価されます。倍率方式は、固定資産税評価額にそのエリアに与えられた倍率を乗じて、相続税評価額を計算する方法です。もともと固定資産税評価額は、固定資産税を課税するための価格であり、税率も1.7%のため、固定資産税の課税上は大きな問題にはなりません。しかし、相続税の評価額としては、この固定資産税評価額を基礎とする倍率方式では、かなり精度の悪い評価額が算出されてしまいます。
②近隣路線価評価との比較
ご自宅と道路（国道）を挟んだ南側は市街化区域で路線価が付されています。市街化調整区域であるご自宅部分と道路を挟んだ南側にある市街化区域の１㎡当りの単価を調べたところ、以下のような結果となりました。