相続税額1億円以上の方のための相続税還付相談センター

実例２

昨年末のクリスマスプレゼント！相続税 約８,０００万円 還付

経　緯

 平成12年、ご相続の発生により都市銀行さんのご紹介で都内にお住まいのＷさんにお会いさせていただきました。
Ｗさんには元々顧問税理士さんがいらっしゃいました。しかし、その顧問税理士さんはご高齢で、相続についてはあまり慣れていないということで、その税理士さんのお知り合いで相続税に慣れているという税理士さんと共に当初申告の作業に取り掛かろうとしていました。その様なときに、弊所がお会いいたしました。
何度となく足を運び、お話をさせていただくうちに、相続人代表であるＷさんにご興味をもっていただきました。しかし、「昔からのお付き合いのある顧問税理士さんを断れない」ということで当初申告はその顧問税理士さんとその詳しい税理士さんが申告を行いました。弊所は相続税申告のみ（資産税関係）のお手伝いを中心としております。私共は「当初申告が無事終了しましたら、是非、申告書を拝見させて下さい」と言葉を残し、お客様からのお声掛けをお待ちすることになりました。
申告後の平成15年に、納税地のご売却が決まり納税が完了した旨のご連絡をいただきました。
お客様から相続税の還付・評価引下げの可能性があるか無料で診断して欲しいというご相談を承りました。

分析

①　相続税の申告書をお預かりし、内容確認に取りかかり、全ての物件の現地確認も行いました。その結果、当初の申告書に間違いはないのですが、その視点を変えることにより、土地の評価につき評価引下げの余地のあることを発見しました。
②　相続税評価額の下がる可能性のある土地として、
１．広大な土地
２．権利関係が複雑な土地
３．各種の建築制限・規制がある土地
４．土壌汚染の可能性のある土地
などが挙げられます。
Ｗさんの場合、市区町村の開発指導要綱に基づき、広大な土地に開発行為を行うとした場合の評価方法が、大きな減額ポイントとなりました。
ご自宅の敷地が広大であるという特殊事情を十分に考慮されていない方は、減額の可能性が非常に高いと思われます。
また、急傾斜の土地を開発する場合には、傾斜地をひな壇にしなければならないため、造成費が相当かかります。当初申告においては平坦地の宅地造成費を控除しておりましたが、急傾斜を考慮されておりませんでした。急傾斜の土地についても減額の可能性が非常に高いと思われます。
さらに、当初申告において、広大地を開発する際に発生する道路等の潰れ地割合を考慮して土地の評価額を引き下げた場合も注意が必要です。申告後実際に開発した結果、予想した潰れ地以上に開発していたケースもありますので、開発後の現況を再確認することも大切であると思われます。
なお、本件については、不動産鑑定士さんの時価鑑定による評価引下げではなく、相続税法上の財産評価基本通達の組合せによる評価引下げを行っております。